賃貸の連帯保証人と家賃保証会社の違いは？選び方や注意点も紹介

連帯保証人とは何か（賃貸における役割と法的責任）

賃貸契約における連帯保証人とは、借主と同じ責任を負う立場の保証者で、家賃の滞納はもちろん原状回復費や損害賠償にも責任を負います。法律上は借主と連帯して債務を履行する義務を負い、貸主はまず借主に請求し、借主が支払えない場合に連帯保証人に支払いを求めるという流れが一般的です。連帯保証人は債権者に対して催告の抗弁権や検索の抗弁権、分別の利益などの権利を行使できないため、借主と同等の立場で全責任を負うことになります。

また、2020年（令和2年）4月に施行された民法改正により、「極度額（保証責任の上限）」の明記が保証契約の効力を持たせるために必須となりました。極度額の定めがない連帯保証条項は無効とされます。さらに、貸主（オーナー）が借主の家賃支払い状況などを連帯保証人から求められた際に提供する「情報提供義務」や、借主が期限の利益を喪失した場合の通知義務も新たに導入されています。

以下に連帯保証人の責任と権利、法改正による主な変更点をまとめています。

このように、連帯保証人には重い法的責任が伴うため、保証人になる際はそのリスクを十分に理解することが重要です。また、民法改正により保証人に対する保護が強化されているため、契約書に極度額が明記されているかや、重要な情報提供がなされるかなどを確認することが望ましいです。

家賃保証会社（賃貸保証会社）とは何か（仕組みと利用の流れ）

家賃保証会社とは、借主に代わって大家さんへの家賃支払いを保証する法人のことです。借主が家賃を支払えなくなった場合、保証会社が代わりに支払い、その後借主に請求することで、大家さんは安定した収入を得られます。連帯保証人の代わりとして使われることが多く、制度として定着しています。

家賃保証会社の仕組みには大きく分けて「一般保証型」と「支払委託型」の２つがあります。
・一般保証型：借主が家賃を滞納した際に、保証会社が大家さんへ立て替えて支払いを行い、その後、借主に支払いを請求する方式です。
・支払委託型：滞納の有無にかかわらず、保証会社が毎月大家さんへ家賃を支払う方式です。借主は家賃を保証会社に支払います。

利用の流れは以下のようになります。まず借主が保証会社に申し込みを行い、収入や在留資格などに基づく審査を受けます。審査に通過したら、保証料を支払って契約を締結します。一般的には契約時に初回保証料が必要で、プランによっては更新保証料や月額保証料が発生します。更新が必要な場合、契約期間終了前に更新手続きを行い、更新保証料を支払って継続されます。

たとえば、「初回保証料＋年間更新料」プランでは、初回に家賃の５０％～１００％の保証料を支払い、以降は年間１万円～２万円程度の更新料が発生します。また「初回＋月額保証料」プランでは、月額家賃の１％～３％を毎月支払う方式もあります。このように、プランによって総費用や支払いタイミングが異なりますので、ご自身の生活スタイルや入居期間に応じて選ばれることをおすすめします。

こうした流れと仕組みを理解しておくことで、安心して賃貸契約を進めることができます。

連帯保証人と家賃保証会社の違い（比較と賃借人視点のポイント）

以下は、賃貸における連帯保証人と家賃保証会社の主な違いを、賃借人の視点でわかりやすく整理したものです。

以下、それぞれのポイントについて具体的にご説明します。

【保証の範囲と責任の違い】

連帯保証人は、借主とほぼ同等の責任を負い、家賃や原状回復費、修繕費、さらには残置物処理など多岐にわたる債務を保証するのが一般的です。夜逃げ時のトラブルなどにも対応できる点が強みです。これに対し、家賃保証会社は原則として家賃滞納など一部の債務を保証し、その他の項目はオプションとなる場合もあります。

【コストや手続きの違い】

連帯保証人は、基本的に無償で依頼できるためコスト面で有利です。ただし、連帯保証人には催告や検索の抗弁権がなく、複数いたとしても一人ひとりが全額の責任を負う点に注意が必要です。一方、家賃保証会社を利用する場合は、初回に家賃の50～100％程度の保証料が必要で、さらに年ごとの更新保証料も発生します。このように、保証会社はコスト面で負担がありますが、親族への依頼が不要というメリットもあります。

【利用のしやすさや選択肢の違い】

連帯保証人は親族や知人に頼む必要があり、高齢化や頼みにくさから依頼先が見つからないケースも増えています。一方、家賃保証会社を利用すれば、連帯保証人不要で契約でき、入居のハードルを下げられます。ただし、保証会社を使う場合は審査があり、滞納などが続くと信用情報に影響する可能性がある点にも留意が必要です。

このように、連帯保証人と家賃保証会社には、それぞれ異なる特徴とメリット・デメリットがあります。借主としては、自分の状況に応じて、費用負担、依頼のしやすさ、保証範囲などを考慮して選ぶことが大切です。

民法改正と賃貸市場の変化（保証制度選択への影響）

まず、２０２０年４月１日に施行された民法改正によって、連帯保証人に対して「極度額」の設定および明記が義務化されました。この極度額とは、連帯保証人が負担すべき責任の上限を明確にするもので、これが記載されていない連帯保証契約は無効とみなされます。賃貸借契約における連帯保証の取り扱いが根本的に変わった重要な制度改正です。信頼関係に基づいた暗黙の保証ではなく、責任範囲を明確化することが強く求められるようになりました。

こうした法制度の見直しは、連帯保証人を立てることへの負担やリスクを可視化させ、引き受けをためらう要因となり得ます。その結果、連帯保証人の確保が難しくなり、家賃保証会社を選ぶ賃借人や大家さんが増えています。

社会構造の変化も大きな背景となっています。高齢化や単身世帯の増加、外国人の労働者受け入れ拡大により、そもそも連帯保証人を依頼しにくい人が増えていることが、保証会社利用の増加につながっています。また、こうした社会的な背景から、家賃債務保証市場は確実な拡大傾向を見せており、２０２４年度には約２５４８億円、２０２５年度には約２７２３億円の市場規模となる見通しで、さらに２０２９年度には３５００億円を超える可能性があります。

かつ、保証会社は単なる保証機能にとどまらず、高齢者への見守りサービスや入退去時のトラブル対応など、付加価値あるサービスを展開し、より社会的意義の高い存在へと拡大しつつあります。

今後の賃貸契約においては、連帯保証人制度は制度面や社会環境の観点から徐々に減少し、家賃保証会社の利用が主流になる方向へと進んでいるといえます。契約手続きのスムーズさ、保証の明確さ、そして安心という観点から、多くの賃借人と大家さんが保証会社を選ぶ時代となってきています。

以上のように、民法改正と社会構造の変化が相まって、賃貸市場における保証制度の選択肢は確実に変化しており、今後も保証会社利用が多数派となる傾向は続いていくでしょう。

まとめ

賃貸契約を考える際、連帯保証人と家賃保証会社の違いを正しく理解することはとても大切です。連帯保証人は、借主と同じ責任を背負う存在ですが、近年は保証額の上限が設けられ、負担が軽減されています。一方、家賃保証会社は費用がかかるものの、手続きが簡単で利用しやすく、現代のニーズに合った選択肢となっています。今後は家賃保証会社の利用がさらに広がることが予想されます。それぞれの特徴を知り、自分に合った安心できる契約方法を選びましょう。

弊社、株式会社ハウジングエイトでは、長年、ひたちなか市、那珂市の、賃貸物件を多数取り扱っております。

近年、相当数の物件が家賃保証会社との契約が必須となっておりますが、その中でもご相談が出来る物件もあるかもしれません。お悩みの事がございましたら、お気軽にご相談ください(＾＾)