不動産の土地建物登記簿謄本とは？取得方法と必要な場面を解説

不動産の登記簿謄本とは？土地建物ごとの基本を解説

不動産の登記簿謄本は、現在は一般に「登記事項証明書」と呼ばれ、不動産登記簿に記録されている内容をそのまま証明する公的な書面です。
登記簿自体は法務局が管理する帳簿で、土地や建物ごとに所在や権利関係が整理されています。
紙の登記簿を写したものを登記簿謄本、電子化された登記記録を出力したものを登記事項証明書として交付する仕組みになっており、実務上は同じ役割を果たします。
不動産の売買や相続、融資などの場面では、この証明書を用いて所有者や権利関係を客観的に示すことが重要になります。

不動産登記簿は、土地についてまとめた「土地登記簿」と、建物についてまとめた「建物登記簿」に分かれています。
いずれも「表題部」と「権利部」で構成されており、表題部には所在や地目、地積、建物の種類や構造、床面積といった物理的な状況が記載されます。
権利部はさらに甲区と乙区に分かれ、甲区には所有者の氏名や持分、取得の原因と日付が、乙区には抵当権など所有権以外の権利に関する登記が整理されています。
このように、登記簿謄本を読むと、その不動産の性質と権利関係の両方を一度に確認できる仕組みになっています。

登記簿謄本に不動産を特定するために用いられるのが、土地の「地番」と建物の「家屋番号」です。
日常生活で使う住所は、市区町村が住居表示制度などにより定めた表示であり、登記簿上で用いる地番や家屋番号とは一致しない場合があります。
地番は土地ごとに付けられた番号で、家屋番号は建物ごとに付けられた番号であり、登記や不動産取引の場面では、この地番や家屋番号を基準に土地建物を特定します。
そのため、登記簿謄本を請求したり内容を確認したりするときには、住所だけでなく、対象となる不動産の地番や家屋番号を正確に把握しておくことが大切です。

登記簿謄本はどこで取得できる？法務局・郵送・オンライン

登記簿謄本（登記事項証明書）は、全国の法務局や地方法務局の窓口で取得できます。
多くの庁舎では平日の日中に登記事項証明書の交付業務を行っており、法務局庁舎外に設置された法務局証明サービスセンターでも発行を受けられる場合があります。
窓口では、申請書に所在や地番などを記入して手数料を納付し、その場で交付を受ける流れが一般的です。
なお、具体的な開庁日や受付時間は法務局の案内ページで事前に確認しておくと安心です。

郵送で登記簿謄本の交付を受けることも可能であり、その場合は法務局が定める様式の申請書と手数料分の収入印紙、返信用封筒などをまとめて管轄の登記所あてに送付します。
返信用封筒には、申請者の住所氏名と必要な郵便切手をあらかじめ貼付しておく必要があります。
郵送の場合、登記所で申請内容と手数料が確認されてから証明書が作成されるため、手元に届くまでには数日程度の時間がかかるのが一般的です。
時間に余裕を持って請求することが大切です。

インターネット環境があれば、オンラインによる請求も選択できます。
法務省の登記情報提供サービスでは、不動産登記情報を画面上で確認できますが、これは登記事項証明書そのものではなく、原則として登記所で交付される証明書の代わりにはなりません。
一方、登記・供託オンライン申請システム「登記ねっと」のかんたん証明書請求を利用すると、オンラインで登記事項証明書を請求し、郵送または登記所や法務局証明サービスセンター窓口で交付を受けることができます。
この場合の手数料は電子納付で支払う仕組みとなっており、郵送受取と窓口受取で金額が異なる点にも注意が必要です。

画像：イメージ図(※2026年9月5日：AI生成ブログ＋画像)

土地建物の登記簿謄本を請求する際に確認すべきポイント

登記簿謄本を請求する前には，まず「地番」や「家屋番号」が正確かどうかを確認しておくことが大切です。
これらは住所と異なり，登記簿上で不動産を特定するための番号であり，固定資産税の納税通知書や権利証・登記識別情報などから確認できます。
また，住居表示しか分からない場合でも，管轄法務局に問い合わせることで地番照会ができる場合があります。
このように，事前に番号を把握しておくことで，誤った不動産の登記簿謄本を請求してしまうリスクを減らすことができます。

次に，どの種類の証明書を請求するかを選ぶことも重要です。
一般的に，登記事項証明書は，登記簿に記録されている事項の「全部」又は「一部」を証明する書面であり，全部事項証明書と一部事項証明書に分かれます。
不動産の売買や金融機関への提出など，多くの手続きでは，現在の権利関係が一目で分かる全部事項証明書が利用されることが多いです。
一方で，特定の事項のみを確認したい場合には，一部事項証明書を選ぶことで，不要な記載を省いた形で取得することもできます。

さらに，請求方法ごとの手数料の違いも，あらかじめ把握しておくと安心です。
法務省の案内によると，登記事項証明書は，窓口や郵送による請求に比べて，オンライン請求の方が手数料が安く設定されています。
具体的には，窓口請求の場合はおおむね1通600円前後であるのに対し，オンライン請求では窓口受取でおおむね1通490円程度，郵送受取でおおむね1通500～520円程度とされています。

このように，同じ登記簿謄本でも請求方法によって費用が変わるため，利用しやすい方法と費用のバランスを踏まえて選ぶことが大切です。

不動産の売却・相続で登記簿謄本が必要になる主な場面

不動産の売却や相続の場面では、土地建物の登記簿謄本（登記事項証明書）の提出を求められることが多くあります。
売買契約の前後や住宅ローンの申し込み、相続登記の申請など、手続きのたびに最新の内容を確認することが重要です。
法務省も、不動産取引の前には登記事項証明書を取得して所有者や権利の状況を確認することを案内しています。
そのため、不動産に関する手続きを予定している場合は、早めに登記簿謄本を用意しておくと安心です。

登記簿謄本が必要になる代表的な手続きとして、不動産の売買契約、住宅ローンの事前審査や本申込、抵当権設定登記、相続登記などが挙げられます。
売却では、買主側や金融機関が、登記簿謄本で所有者が誰か、抵当権などの権利が付いていないかを確認します。
相続の場面では、相続登記の申請書に添付する添付書類として、被相続人名義の不動産の登記事項証明書が必要になります。
このように、多くの重要な手続きで必須書類とされるため、いつ、どの場面で求められるのかを把握しておくことが大切です。

また、登記簿謄本を確認する目的は、所有者情報や権利関係を明らかにし、取引後のトラブルを防ぐことにあります。
具体的には、登記名義人の住所氏名が現状と一致しているか、抵当権や差押えなどの登記が残っていないか、持分割合に誤りがないかといった点を丁寧に確認します。
もし登記内容に疑問がある場合や、古い住所のままになっている場合には、登記の名義人や相続人が、法務局の相談窓口や司法書士等に早めに相談し、必要に応じて名義変更や住所変更、相続登記などの手続きを検討することが重要です。

まとめ

土地建物の登記簿謄本は、不動産の所在や面積、所有者、抵当権などを確認するための、とても重要な公的書類です。
売却や購入、相続、住宅ローンなど、さまざまな手続きで提出を求められるので、早めの準備が安心につながります。
請求前には「地番」「家屋番号」や証明書の種類をしっかり確認し、手数料や取得方法も事前に把握しておきましょう。
当社では、登記簿謄本が必要な場面の整理から取得方法のアドバイス、登記内容のチェックまで、丁寧にサポートいたします。

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